Приобретение земли сельхозназначения в собственность

Содержание

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Приобретение земли сельхозназначения в собственность

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Стоит ли покупать земельный участок в СНТ

Выводы

  1. Благодаря темпам развития инфраструктуры городских окраин, стоимость земельных участков стремительно растет, но вместе с ценой растут и риски;
  2. Для самостоятельной покупки нужно минимально разбираться в юридических тонкостях и иметь свободное время для оформления документов;
  3. Существует угроза многоразовой перепродажи прав собственности, по актам старых образцов, а также перепродажа земельных участков без кадастровых номеров, поэтому юридическую чистоту имущества проверяют перед покупкой заблаговременно;
  4. Самый простой и быстрый способ документально убедиться в наличии прав у собственника,  а также проверить наличие обременений на земельный участок (арест, залог, ипотека и т.д.) — это заказать выписку из ЕГРН.

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/kak-kupit-zemelnyij-uchastok-u-sobstvennika/

Тонкости покупки участка земли сельскохозяйственного назначения

Приобретение земли сельхозназначения в собственность

Оборот участков, предназначенных для ведения сельского хозяйства, находится под усиленным контролем государства.

Такие территории должны своевременно обрабатываться и использоваться по назначению, чтобы поддерживать продовольственную безопасность страны.

Как грамотно оформить покупку с частным лицом или с государством? Какие документы нужно подготовить и как составить договор? Подробная информация ниже в статье.

Правовое регулирование

Основной нормативный акт – закон № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В этом документе описаны:

  • особенности оборота таких участков;
  • основания для изъятия;
  • предельные размеры наделов;
  • права иностранных граждан в сфере покупки и использования сельскохозяйственных участков;
  • иные правила.

Справка! По всем вопросам, не урегулированным законом № 101-ФЗ, следует руководствоваться нормами ЗК РФ.

Положения федерального законодательства могут дополняться на местном уровне. Например, закон Алтайского края № 8-3С от 14.03.2003 г. «О регулировании отдельных отношений в области оборота земель сельскохозяйственного назначения» содержит нормы, уточняющие порядок уведомления собственником субъекта федерации о намерении продать участок сельскохозяйственного назначения.

Преимущественное право приобретения земельного участка для с/х целей

По закону собственник участка должен уведомить субъект федерации о том, что он желает продать сельскохозяйственный надел. Государство имеет преимущественное право покупки по цене, установленной самим продавцом. Извещение оформляется в свободной форме.

В документе указывается:

  • данные о собственнике (Ф.И.О. или наименование организации, место проживания\нахождения, телефон для связи);
  • название и адрес органа исполнительной власти субъекта федерации, куда подаётся извещение;
  • указание, что автор документа желает продать землю, отнесённую к категории сельскохозяйственного назначения, принадлежащую ему на праве собственности;
  • сведения об участке – местоположение (адрес или ориентиры, по которым можно его определить), площадь, кадастровый номер;
  • срок взаимных расчётов;
  • адрес, по которому получатель должен направить ответ;
  • дата, подпись, фамилия и инициалы.

Срок осуществления взаиморасчётов по такому договору не должен превышать 90 дней.

К извещению прилагаются:

  • копия кадастрового плана;
  • копия свидетельства о праве собственности.

В течение 30 дней государственный орган принимает решение о заключении сделки или об отказе от выкупа. Ответ направляется собственнику. Если владелец получил отказ или письменное уведомление не было направлено в указанный срок, можно заключать договор с иным покупателем.

Важно! Преимущественное право не задействуется, если участок продаётся с публичных торгов или изымается для госнужд.

Если владелец земли не нашёл покупателя, который может заплатить установленную цену, и её пришлось снизить, нужно вновь направить извещение в государственный орган.

Собственник участка не имеет право проигнорировать описанную процедуру. В этом случае сделка признаётся ничтожной с момента заключения.

Сделка с частным лицом

При покупке надела продавцы требуют:

  1. Выписку из ЕГРН. В документе указано, кто является владельцем участка, есть информация о его площади, разрешённом землепользовании, действующих обременениях.
  2. Межевой план – по этому документу можно уточнить границы надела.
  3. Паспорт гражданина. Нужно убедиться, что переговоры ведутся с реальным владельцем земли. Также в договоре необходимо указать точные паспортные данные продавца.
  4. Справка из БТИ о наличии построек. Следует проверить, не возведены ли какие-либо строения самовольно.
  5. Справка из ПНД о том, что продавец не состоит на учёте. Гражданин может оказаться психически нездоровым, неспособным осознавать последствия своих действий, что может повлечь отмену сделки.
  6. Письменный отказ государственного органа от приобретения надела. Его наличие подтвердит, что соблюдена процедура уведомления субъекта федерации о продажи. Если документа нет, нужно требовать почтовый документ об отправке заказной корреспонденции.

Не каждое лицо может владеть участком сельскохозяйственной земли.

Не может стать покупателем:

  • иностранный гражданин;
  • лицо, у которого площадь имеющейся земли после покупки превысит лимит, установленный на уровне субъекта федерации;
  • иные лица в соответствии с законодательством.

Если все документы устраивают продавца, стороны переходят к подписанию договора.

В соглашении указываются:

  • наименование документа, место оформления, дата;
  • данные о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, реквизиты паспорта);
  • предмет договора – передача в собственность участка на возмездной основе;
  • описание участка (адрес, площадь, разрешённое использование, кадастровый номер);
  • стоимость, условия и порядок расчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок перехода права собственности;
  • меры ответственности;
  • иные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Также составляется акт-приёма-передачи участка, если иное не предусмотрено в договоре. Далее следует государственная регистрация.

Стороны сами договариваются о том, кто занимается регистрацией сделки в Росреестре. Обычно покупатель занимается этой формальностью и берёт на себя сопутствующие расходы.

Гражданин обращается в местное управление Росреестра и подаёт следующие документы:

  • личный паспорт;
  • заявление (заполняется на месте по шаблону);
  • 2 оригинала договора купли-продажи;
  • акт приёма-передачи участка.

Также человек должен перечислить в бюджет пошлину 2000 рублей.

Регистратор проверяет документы. Если претензий нет, то заявление принимается. Сведения вносятся в ЕГРН в срок до 10 рабочих дней. После этого гражданину вернут 1 оригинал договора с отметкой о том, что регистрация была проведена. Дополнительно может быть оформлена выписка из ЕГРН, где заявитель указан в качестве собственника.

На заметку! Гражданин может подать документы также через МФЦ, но процедура затянется на срок пересылки бумаг в Росреестр и обратно.

Сделка с государством

Порядок приобретения муниципальных участков регулируется нормами ЗК РФ. Участки продаются на публичных торгах или выделяются без проведения аукциона.

Граждане могут приобретать оформленные участки и части не разграниченной территории.

Во 2-м случае заинтересованное лицо обязано составить схему расположения участка на кадастровом плане территории и согласовать её.

После согласования проводятся кадастровые работы с целью образовать участок и зарегистрировать его в ЕГРН. Для выделения участка нужно подать заявление в местный орган власти.

В обращении указывается:

  • название органа, куда подаётся заявление (местный комитет по управлению государственным имуществом);
  • название документа;
  • Ф.И.О. гражданина, дата рождения, реквизиты паспорта, СНИЛС, адрес проживания, ИНН (если есть);
  • почтовый адрес и телефон для связи;
  • просьба предоставить земельный участок для сельскохозяйственного производства на праве собственности на возмездной основе (или бесплатно, если у гражданина есть такое право);
  • сведения об участке (площадь, кадастровый номер, местоположение, реквизиты решения об утверждении проекта межевания);
  • реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если оно выносилось);
  • информация об основании для передачи участка в собственность без торгов;
  • перечень прилагаемых документов;
  • дата, подпись, фамилия и инициалы.

К обращению прилагаются:

  • копия паспорта;
  • копия документов, дающих право на получение участка без торгов;
  • схема расположения земельного участка (если она составлялась).

Заявление гражданина рассматривается в течение 30 дней. Срок может быть продлён, если процедура требует публикации информации о предоставлении участка в СМИ или вынесения вопроса на межведомственную комиссию по земельно-имущественным отношения региона.

Если требования законодательства соблюдены, гражданин получает уведомление о положительном решении. В ином случае – мотивированный отказ с указанием норм закона, которые были нарушены.

Если заинтересованное лицо требует провести торги по продаже участка, то в заявлении указывается соответствующая информация. В ответе государственный орган уведомляет о дате проведения торгов.

После этого оформляется договор. В документе указываются следующие положения:

  • реквизиты договора (название, дата, номер, место совершения);
  • сведения о сторонах (название государственного органа, Ф.И.О. и должность его представителя, Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные покупателя);
  • предмет сделки – передача в собственность земельного участка;
  • описание надела (адрес, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешённое землепользование);
  • стоимость и порядок расчётов;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность;
  • иные положения;
  • реквизиты и подписи сторон.

Обычно текст договора формируют работники местного органа власти. Гражданам предоставляется готовый шаблон на подпись.

Внимание! Если право собственности реализовано на торгах, то существенные условия договора описываются так, как это было указано в условиях проведения аукциона.

После подписания договора оформляется акт приёма-передачи. Документ подтверждает, что участок перешёл во владение покупателя, и тот не имеет претензий. В конце гражданин обращается в Росреестр для регистрации сделки.

Он должен предъявить:

  • свой паспорт;
  • 2 оригинала договора;
  • акт приёма-передачи;
  • заявление на регистрацию сделки.

Регистратор проверяет имеющиеся документы и принимает их. Процедура занимает до 10 рабочих дней. Необходимые сведения вносятся в ЕГРН, гражданину возвращают его экземпляр договора с отметкой о регистрации.

Заключение

Процедура покупки сельскохозяйственных участков практически не отличается от порядка приобретения обычных наделов. Но местный субъект федерации имеет преимущественное право покупки, если участок продаёт частное лицо.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/nadel-selskohozyajstvennogo-naznacheniya

Как купить землю сельхозназначения в 2020 году

Приобретение земли сельхозназначения в собственность

Земли сельскохозяйственного назначения – территории, находящиеся за пределами населенных пунктов. Купить землю сельхозназначения могут граждане России у муниципалитета, предприятия или другого лица. Сделка проводится согласно нормам земельного и гражданского законодательства.

Кто и какие участки имеет право продать

Собственником земли сельскохозяйственного назначения может быть гражданин России, другого государства, предприятие, государство или муниципальный орган.

Не запрещается застраивать данные участки. Если создается крестьянско-фермерское хозяйство, владелец может заниматься строительством жилья, чтобы наемные работники могли проживать где-то во время занятия хозяйством.

Но и использовать сельскохозяйственный надел следует строго по назначению. Если не будет сформировано крестьянско-фермерское хозяйство, застройка жилыми помещениями запрещена.

Перед тем, как купить землю сельхозназначения, будущим владельцем должны быть учтены следующие нюансы: в каких целях будет использован надел земли, на каких условиях, земельное налогообложение, грунтовое состояние, плодородие и типы почвы.

Выбор земельного надела

Купля надела начинается с поисков свободной земли. Для этих целей используют публичную кадастровую карту, находящуюся в Росреестре в соответствующем разделе.

Прежде, чем купить землю сельхозназначения у собственника проводятся следующие действия для ее поиска на сайте:

  • находим на карте район;
  • подбираем территорию с учетом удобства расположения рядом трассы, магазинов, городских угодий;
  • кликаем на территорию для изучения информации из Росреестра.

Чтобы купить пай земли сельхозназначения, нужно учесть отсутствие обременения. Участок должен быть юридически чистым: без арестов и залогов.

Все земельные объекты России учтены на кадастровой карте.  После получения кадастрового номера, субъектом вносятся сведения в единую карту. Это прописано в Федеральном Законе №101 для удобства определения свободного участка потенциальным покупателем.

Как проходит покупка земельного участка сельхозназначения у государства

Купить земельный участок у муниципальной службы или государства можно следующим образом:

  1. Подается письменное обращение в уполномоченный муниципалитет с ходатайством предоставления территории. Цель пользования свободным участком будет указана непосредственно в ходатайстве. В заявлении помимо этой информации прописывают желание взять в собственность недвижимое имущество, а также описание самой земли.
  2. Местной муниципальной службой на протяжении 5 рабочих дней будет рассмотрено обращение. Глава службы в постановлении указывает разрешение на право покупки. Если последует отказ, предоставляют постановление или выписку с обоснованными причинами.

У потенциального покупателя, обратившегося в государственный орган, есть время на судебное обжалование.

Отказать могут, аргументируя отсутствием незаселенных земель сельскохозяйственного назначения. Административный фонд имеет во владениях ограниченное количество территорий и возможностей предоставлений в том или ином районе земель. 

В каждом из городов России обычно есть свои льготные позиции с правом преимущественного получения участка во владения. Цена за землю сельскохозяйственного назначения преимущественно будет сформирована в зависимости от плодородных особенностей.

К второстепенной характеристике относится размер и место нахождения. Стоимость за участок будет определена согласно информации из нормативно-правовых актов местного муниципального органа.

  1. Дальнейший вопрос по оформлению договора согласовывается с архитекторами и градостроителями, санитарным и пожарным контролем, а также другими службами. Каждым из указанных государственных органов выдается официальное удостоверение с печатью и подписью.
  2. Регистрируется право владения территорией в областной регистрационной палате. Найти этот орган несложно, так как палата располагается часто в самом муниципалитете.
  3. На следующем этапе оформляют договор купли-продажи, имеющий установленную законом структуру.
  4. После того, как процедура будет завершена, новый владелец получит свидетельство, подтверждающее право пользования сельскохозяйственным участком.

Пользоваться земельным наделом по прямому назначению возможно после того, как проведется граничное определение. Осваивать сельскохозяйственных угодья разрешается согласно разработанным и утвержденным проектным бумагам.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Приобретение у физических лиц

Процедура приобретения у другого гражданина имеет свои особенности. Перед тем, как приобретать территорию у частных продавцов, нужно ознакомиться с правоустанавливающей документацией на нее.

Документальные сведения о зарегистрированных правах находятся в общем доступе и по запросу передаются в течение 5 дней.

Если продавец имеет необходимый сельскохозяйственный участок со всеми официальными правами, кадастровым органом дается выписка. В этом документе будет указано наличие существующих ограничений и обременений в использовании территорией земли.

Если владелец пая – физическое лицо, продажа оформляется посредством заключения договора купли-продажи. Земельную собственность переводят во владения другим лицом по передаточному акту. Допускается исключительно письменное соглашение, чтобы не было споров в суде.

Какая документация понадобится

Для покупки земельных угодий для сельхоз. целей понадобится предоставление следующих бумаг и справок:

  • заявление с указанием сведений по перечню, находящемуся в статье 39.17 Земельного Кодекса;
  • документация, подтверждающая возможность выкупа земли без торга;
  • схематическое нахождение продаваемой территории;
  • документ, который подтвердит представительские полномочия, если это необходимо;
  • проектные бумаги по лесным участкам при запрашивании предоставления надела данной категории;
  • при наличии бумаг на иностранном языке требуется официальный перевод на русский язык с заверением специалиста.

В случае покупки при организации аукциона, процедура будет упрощенной. Гражданин только предоставляет заявление с указанием желания покупки угодий.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/kak-kupit-zemlyu-selhoznaznacheniya

5 правил выбора и покупки земли для сельхозназначения

Приобретение земли сельхозназначения в собственность
pixabay.com

Земли сельхозназначения располагаются за пределами населенных пунктов, их можно использовать только для фермерского хозяйства, для производства сельскохозяйственной продукции или для рыболовства.

Конечно, законодательство подразумевает несколько исключений и допускает использование земли в других целях. Единственное, что точно запрещено размещать на таких участках, так это промышленные предприятия и частные дома. Чтобы не ошибиться с выбором, давайте изучим 5 главных правил, которые необходимо соблюдать, если вы хотите купить землю сельхозназначения в Московской области.

Какой размер земли?

Определитесь, чем будете заниматься. Например, животноводством или растениеводством, другие же создают дачные товарищества или ведут научно-исследовательскую деятельность.

Оптимальным вариантом станет один гектар. Это далеко не маленькая территория, которой хватит на любую идею. Часть земли можно использовать для выращивания рассады, а на другой установить птичник и разводить бройлеров. Естественно, вы сможете воспользоваться любой идеей, главное, чтобы деятельность не попадала под запреты и соответствовала сельхозназначению.

Здесь запрещено устанавливать жилище, но зато разрешены производственные помещения или предназначенные для хозяйства.

Большинство людей, которые собрались покупать земельный участок сельскохозяйственного назначения, интересуются вопросами насчет возведения жилого дома. Отмечаем, что закон «О крестьянском или фермерском хозяйстве» №74-Ф3 будет немного изменен в скором времени.

Власти хотят включить в состав фермерского имущества и жилой дом. Но и здесь будут действовать ограничения, среди которых запрет на строительство дома выше трех этажей.

Также максимальное значение общей площади не должно превышать 500 кв.м, а главное назначение дома – для проживания работников фермерского хозяйства.

Если вы захотите построить жилище, то придется получать специальное разрешение.

Не забываем проверить документы!

Боитесь нарваться на мошенников или просто сомневаетесь в чистоте сделки? Обязательно проверьте документы и обезопасьте себя! Что будем проверять.

  • Паспорт продавца. Если вы покупаете участок у юридического лица, то запросите учредительные документы.
  • Кадастровый паспорт земли.
  • Документы, которые подтверждают право собственности продавца.
  • Также будет не лишним запросить у продавца специальный отказ муниципалитета от приобретения отчуждаемых участков. Если продавец не направил уведомление в органы местной власти о том, что хочет продать участок, то сделка с иным покупателем может быть расторгнута. Дело в том, что муниципалитет обладает преимущественным правом покупки земель сельскохозяйственного назначения.

Получили нужные документы, но сомневаетесь в их оригинальности? Все данные можно узнать в ЕГРН. Обратитесь на сайт Росреестра и сверьте заявленную информацию продавцом с официальными данными. Все совпадает и отсутствуют серьезные обременения на земле? Можно заключать сделку!

Оцениваем текущее состояние

Так как мы собрались купить сельскохозяйственную землю для ведения собственного бизнеса, например, молочную ферму, то нам необходим ровный участок. Обратите внимание, чтобы на территории не было холмов или болот. Преимуществом будет наличие водоема на участке, особенно при выращивании овощей, ягод или фруктов.

Второй аспект – транспортная доступность. Особенно это важно при фермерской деятельности, когда приходит пора перевозить продукцию на продажу. К этому же аспекту относится и наличие коммуникаций. Конечно, вы можете купить недорогой и абсолютно пустой участок, но тогда прокладывать дорогу и проводить коммуникации придется самостоятельно.

Следующий фактор связан с розой ветров и наличием поблизости промышленных предприятий или мусорных полигонов. Смотрите, чтобы ваша земля располагалась подальше от загрязняемых зон.

Возможные проблемы

Отметим несколько особенностей сельскохозяйственных земель:

Если кадастровая стоимость такого участка слишком высока, то в дальнейшем переоформить категорию земли не получится.

Учтите, что наиболее плодородные участки находятся под государственной охраной. Это объясняется национальным достоянием и нужным ресурсом, из-за чего не разрешено строительство каких-либо построек.

Если землевладелец не будет как-либо использовать свой участок, то будет наложен штраф.

При нерациональном использовании земель власти могут их отобрать.Вы должны освоить приобретенный участок за два года и поддерживать плодородие земли.

По сути, если вы будете учитывать все рекомендации из статьи и тщательно проверять состояние участка вместе с его документами, то вы избежите проблем.

Оформим дистанционно?

Некоторые скептично относятся к дистанционной покупке земли. В принципе их понять можно, особенно, когда существует риск попасть на удочку мошенников. На самом же деле не все так плачевно.

Представьте, что вы планируете покупать земельный участок в другой области, тогда вам придется потратить деньги на дорогу и проживание.

Ладно, если вы съездили туда, чтобы посмотреть землю, но ведь для приобретения придется ездить в эту область и встречаться с продавцом еще не раз.

Зачем вам лишние проблемы? Можно оформить участок дистанционно. Свяжитесь с продавцом, и он отправит вам на электронную почту всю документацию. Для дальнейших оформлений воспользуйтесь официальным сайтом Росреестра, где имеется специальный сервис для электронной регистрации.

Поддержка от государства

В последнее время растет спрос на территории сельскохозяйственного назначения. Чем это объясняется? В первую очередь, эта недвижимость может принести вам реально большой доход. Также берем в учет текущую ситуацию в стране, когда на улицах свирепствует коронавирусная инфекция и люди наоборот пытаются уехать от города подальше.

Более того, любой фермер может получить специальную поддержку в виде гранта.

Если вы недавно стали осваивать фермерскую деятельность и вашей работе нет еще и двух лет, то можете претендовать на получение трех миллионов рублей от государства.

Если вы развиваете семейную ферму, то государство может предоставить до 30 миллионов рублей. Для развития материально-технической базы размер гранта составляет до 70 миллионов. Причем все выплаты выдаются на безвозвратной основе.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ca49620d677b400b3b8a98b/5-pravil-vybora-i-pokupki-zemli-dlia-selhoznaznacheniia-5ef3095f9e2eda07265a8d2d

Покупка земель сельхозназначения и особенности составления договора

Приобретение земли сельхозназначения в собственность

Сельскохозяйственный бизнес всегда был и будет актуальным. Покупка земли под организацию сельского хозяйства может стать действительно прибыльным делом.

Как осуществить покупку такой категории земли и чем данный вид разрешенного пользования регулируется в России?

Нормативно-правовая база

Купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Земельного кодекса РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Федеральным законом №101, а именно статьей 8 «Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения» пунктом первым субъект РФ или муниципальная администрация имеет преимущественное право приобретения земли сельхозназначения по той цене, по которой участок продается частным собственником.

Исключение лишь составляют случаи продажи на публичных торгах либо в случаях изъятия земли для нужд государства или муниципалитета.

При этом должна быть указана цена, размеры, месторасположение земли и сроки расчета по договору купли-продажи.

Регулирование продажи участков, принадлежащих государству или муниципалитету, осуществляется Главой 5 Земельного кодекса РФ.

По общему правилу земли предоставляются по итогам торгов в форме аукциона.

Без проведения аукциона предоставляется земельный участок сельскохозяйственного назначения только сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, если данные хозяйствующие субъекты использовали землю и в течение 6 месяцев после возникновения прав на нее муниципалитетом подали заявление на заключение договора купли-продажи или аренды.

У кого можно купить землю сельскохозяйственного назначения и как найти подходящий участок?

Владельцами земельных участков сельскохозяйственного использования могут быть как физические, юридические лица, так и государство, муниципалитеты.

Не запрещена законом застройка сельхоз участка. В случае создания крестьянско-фермерского хозяйства субъекту такой деятельности разрешается строить жилье, так как фермерам нужно где-то жить в процессе работы.

В то же время использование сельскохозяйственного участка должно быть строго по его назначению. Без формирования крестьянско-фермерского хозяйства застраивать домами землю не допускается.

При покупке подходящего участка будущий землевладелец должен учесть все нюансы и определиться со всеми моментами: целями использования сельскохозяйственных угодий, условиями использования участка, размером земельного налога, качественным состоянием земли, уровнем почв.

Перед непосредственным приобретением у физического/юридического лица следует убедиться в наличии всех прав владельца на землю, необходимых документов. Вся документация на участок должна быть правильно оформленной. В документах не может быть стилистических или других ошибок. Фактическое местонахождение земельного надела должно соответствовать юридически закрепленному в документации.

Нелишне при подборе участка проводить сверку реквизитов продавца по договору и реквизитов владельца.

Лучше всего приобретать земли у государства и муниципальных властей либо у проверенной компании с высокой репутацией деятельности в данной сфере.

Многие фирмы предлагают участки от 0,63 га до 5000 га, причем в Московской области. Предлагаемые земли принадлежат частным собственникам и находятся в отличном состоянии, подходящем для осуществления всех задуманных планов по организации сельского хозяйства.

У государства

Государство принадлежит к так называемому первичному рынку продажи земельных участков.

В случае покупки государственной или муниципальной земли порядок будет следующим:

  1. Подача заявления (ходатайства) в местный орган исполнительной власти о предоставлении сельскохозяйственных земель. Сельскохозяйственные цели указываются непосредственно в заявлении, также в нем прописывается желание приобрести в собственность, необходимые размеры и месторасположение.
  2. Местный муниципалитет в течение установленного срока рассматривает поданное заявление о приобретении сельскохозяйственных угодий. Факт предоставления или отказа в предоставлении участка фиксируется вынесением постановления главой муниципалитета. При отказе предоставляется постановление или выписка из него, где обосновываются причины отрицательного ответа. Решение можно обжаловать через суд. Важно! Отказ в предоставлении может быть по разным причинам. Среди них это отсутствие свободных земель сельскохозяйственного назначения в фонде администрации и возможности предоставить землю на указанной территории.  Как правило, для каждого региона установлены свои льготники, имеющие право на первоочередное получение земельного участка в собственность. Стоимость земли сельскохозяйственного назначения в основном формируется по величине плодородных качеств. Второстепенными моментами будут размеры и месторасположение. Так или иначе, цена земли определяется нормативно-правовыми актами местных муниципалитетов.
  3. Материалы по земельному делу необходимо согласовать с архитектурными и градостроительными органами, органами санитарного и пожарного контроля, охраны природы и историко-культурных ценностей. Каждая из данных служб выдает свое заключение, которое удостоверяется их личной печатью и подписью руководителя.
  4. Зарегистрировать право на участок можно в филиале областной регистрационной палаты (как правило, регистрационная палата располагается в самом здании муниципалитета).
  5. Далее составляется договор купли-продажи, о чем будет подробнее в следующей части.
  6. После окончания процедуры регистрации на руки выдается свидетельство на право собственности сельскохозяйственного участка.
  7. Использовать участок по его назначению можно будет только после процедуры межевания (определение границ). Освоение сельскохозяйственных угодий возможно лишь в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией.

У физического лица

Покупка у физического лица земельного участка сельскохозяйственного назначения, как и для любых других целей, имеет свои отличительные черты.

Перед покупкой земли у частного владельца следует убедиться в наличии у него всех правоустанавливающих документов на такой участок.

Информация о зарегистрированных правах предоставляется в общем доступе в течение 5 рабочих дней. При наличии у продавца необходимого сельскохозяйственного участка всех официальных прав кадастровая служба выдаст выписку.

В выписке указываются также существующие ограничения и обременения в пользовании участком (сервитут, арест, аренда). Предоставление сведений обойдется в 200 рублей.

При покупке земли у физического лица также заключается договор купли-продажи. Земельная собственность переходит от одного лица к другому по передаточному акту.

Все сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме.

Лучше всего обращаться за помощью в специализированные агентства по недвижимости с высокой репутацией. Они помогут выяснить историю земельного участка, оформят все необходимые документы, уладят возможные проблемы. Естественно, это устраняет риски покупателей земель, за что требует от них соответствующей платы за оказываемые услуги. В любом случае решать приобретателю земли.

Особенности договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливается преимущество в праве покупки земельного участка субъектом РФ либо в определенных случаях муниципальной администрацией, на территории которой располагается земля.

Продавец при реализации участка обязан в письменной форме уведомить об этом высший орган исполнительной власти субъекта РФ или в предусмотренных законодательством случаях известить орган местного самоуправления. При извещении о продаже собственник указывает следующие сведения:

  • Стоимость участка;
  • Площадь участка;
  • Местонахождение участка;
  • Срок осуществления взаимного расчета по договору купли-продажи.

Это далеко не все сведения, которые необходимо предоставить продавцу земли. Полный перечень содержится в абзаце первом пункта 2 статьи 8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такие сведения, как правило, в дальнейшем составляют основу всего договора купли-продажи, определяют его существенные условия.

Также следует в уведомлении о продаже указывать информацию о продавце и кадастровый номер земельного участка, приложить к уведомлению ксерокопии правоустанавливающих документов на участок.

Извещение о продаже является офертой, то есть открытым предложением лица заключить сделку с адресатом, принявшим предложение.

Продавцу необязательно определять цену земли в зависимости от кадастровой стоимости. Цена участка указывается в рублях, и покупатель обязуется ее внести в указанный по договору срок, в том числе при оплате в несколько этапов.

Переход права собственности официально закрепляется государственной регистрацией. Общим правилом ГК РФ максимальный срок проведения расчетов по сделке купли-продажи составляет 90 дней.

Отсчет трехмесячного срока пойдет не со дня получения извещения публичным образованием о желании продавца реализовать участок либо со дня получения продавцом ответа, а непосредственно с момента государственной регистрации.

Без государственной регистрации подобный род сделок является ничтожным в соответствии с пунктами 1-ыми статей 131, 164, 165, 551 ГК РФ.

Размер сельскохозяйственного участка, как и любого другого, считается по общепринятым величинам — гектарам или квадратным метрам.

Месторасположение участка определяется путем описания его с указанием адреса внутри субъекта РФ, муниципального образования. При описании используется направление от ближайшего населенного пункта и расстояние до него (к примеру, в 10 км на юго-восток от города Краснодар). В любом случае, к договору необходимо приложить кадастровый план участка (паспорт) с его кадастровым номером.

Право покупать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность не имеют:

  • Иностранные граждане (статья 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Лица, у которых при покупке участка будет превышен максимально установленный законом субъекта РФ размер общей площади сельскохозяйственных земель, принадлежащих одному лицу (п. 2 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
  • Иные лица по законодательству Российской Федерации.

Структура договора общая для всех сделок по купле-продаже земельных участков. В бланке следует указать следующие сведения:

  • Место и дата заключения договора.
  • Стороны договора (сведения о них в зависимости от вида субъектов: паспортные данные физических лиц, наименования организаций и государственных органов).
  • Данные о передаваемом участке (площадь, месторасположение, кадастровый номер, категория земли, кому принадлежит и так далее).
  • Цена, подлежащая к уплате покупателю земельного участка.
  • Порядок расчета по договору.
  • Наличие обременений и ограничений земельного участка сельскохозяйственного назначения.
  • Момент вступления договора в силу.
  • Количество экземпляров, в которых составляется договор.
  • Подписи сторон.

Особенности покупки доли земельного участка под сельскохозяйственные цели

При покупке доли земельного участка сельскохозяйственного назначения существуют определенные ограничения:

  • Участники долевой собственности имеют право продать свою земельную долю без выделения земельного участка в счет земельной доли только другому участнику данной долевой собственности, сельскохозяйственной компании либо физическому лицу, которое является членом крестьянско-фермерского хозяйства. При этом нет необходимости в обязательном уведомлении других участников долевой собственности о желании продать свою долю.
  • Во время регистрации перехода права собственности на долю сельскохозяйственных угодий к другому участнику помимо стандартного перечня документов необходимо предоставить документы, подтверждающие возможность реализации земельной доли или возможность ее занесения в уставный капитал.
  • Законодательством не предусмотрено преимущественного права на продажу доли земельного участка для государственных властей субъектов РФ или местных органов власти в отличие от продажи полноценного земельного надела.

Таким образом, продажа земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения любому третьему лицу невозможна без выделения ее из общей долевой собственности.

После того как доля будет официально выделена, ее границы будут очерчены, собственник обязан предложить купить выделенный участок сначала органам власти субъекта РФ или органам местного самоуправления. Только в случае их отказа у собственника появляется возможность продать свою долю любому другому стороннему лицу.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/pokupka-zemel-selxoznaznacheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.