Жилой дом блокированной постройки

Содержание

Особенности постройки и покупки блокированного дома

Жилой дом блокированной постройки

Дома блокированной застройки это, как правило, ряд смежных домов, выстроенных застройщиком для продажи. Но и обычные граждане могут построить блокированный дом, если посчитают вместе с соседом, что это поможет им сэкономить деньги, а также место на участке, которое можно отвести под сад, игровую площадку для детей или лужайку. Для этого нужно собрать пакет документов.

Особый вид застройки

В новых кварталах больших городов жилые дома блокированной застройки это естественный и напрашивающийся способ максимального использования земли.

В Градостроительном кодексе даётся описание, что такое дома блокированной застройки. В статье 49 упомянутого кодекса они описываются как дома из нескольких блоков, каждый из которых имеет глухие боковые стены, расположен на отдельном участке, количество этажей в этом доме не свыше трёх.

Дополнительное ограничение: каждый блок должен быть предназначен для проживания одной семьи, т. е., в этих блоках нельзя выделять отдельные квартиры и превращать их в многоквартирные дома.

Дома блокированной застройки – это понятие, схожее с многоквартирными домами, поскольку они выглядят как единый объект, но от многоквартирных домов их отличает расположение на разных участках, тогда как многоквартирный дом должен быть построен на одном участке.

Несмотря на это различие в 2010 году Министерство экономического развития выпустило письмо, в котором относило блокированные дома к многоквартирным.

Блокированные многоквартирные дома возможны; например, в местных правилах землепользования и застройки используется различие между жилыми домами блокированной застройки и блокированными многоквартирными жилыми домами. Примеры последних можно увидеть на центральных улицах городов: дома имеют общие боковые стены.

Близость, расположение домов вплотную друг к другу порождает тонкости возведения и ввода в эксплуатацию таких домов, которые связаны с:

  • обязательным межеванием участков под блоками;
  • повышенными требованиями к технической и пожарной безопасности;
  • синхронностью действий всех собственников участков и, соответственно, блоков.

Поскольку выполнить эти требования простому человеку не так легко, обычно блокированную застройку возводят профессионалы: фирмы, специализирующиеся на строительстве; они же вводят дома в эксплуатацию, а потом предлагают готовое жильё. О том, как проверить такой дом при покупке, будет сказано ниже.

Как законно построить блокированный дом

Поскольку законы и подзаконные акты содержат расхождения относительно того, что считать блокированной застройкой, и каким её видом, ключевым документом для начала блокированной застройки является разрешение на строительство. Для получения разрешения необходимо обратиться в местную администрацию. Как правило, выдачей разрешений занимается отдел (или управление) архитектуры и строительства администрации.

В пакет документов обязательно войдут:

  • заявление, образец которого предоставят в управлении архитектуры;
  • правоустанавливающий документ на земельный участок (сейчас достаточно выписки из ЕГРН);
  • межевой план участка;
  • проект жилого дома, выполненный архитектором – членом саморегулируемой организации;
  • технические условия подключения к коммунальным сетям.

Перечень документов может меняться, поскольку меняется законодательство.

По окончании строительства дом необходимо вест в эксплуатацию, для чего представить:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • разрешение на строительство;
  • градостроительный план участка;
  • технический план БТИ;
  • акт приёмки (если строительство осуществлял подрядчик);
  • документ о соответствии здания требованиям технических регламентов.

Могут истребоваться дополнительные документы, но в пределах перечня, установленного ст.55 Градостроительного кодекса. Для домов блокированной застройки обычно хватает вышеприведённого пакета документов.

Если смежные участки имеют неровную границу, но межевания ещё не было, самое простое решение для хозяев, которые хотят построить блокированные дома, это заказать межевание и указать кадастровому инженеру в качестве межи прямую линию, которая станет границей участков, и над которой будет стоять общая стена блокированного дома. Если участки уже замежёваны, а граница между ними изломана, то для её выравнивания собственники должны подписать соглашение о перераспределении земельных участков и обратиться к кадастровому инженеру, который зафиксирует новые участки с новой, ровной границей; далее участки необходимо зарегистрировать в ЕГРН.

Отличия от многоквартирного дома и дома в долевой собственности

В многоквартирном доме имеются помещения общего пользования либо общий участок, куда есть выход из квартир. В доме с долевой собственностью отдельные доли, как правило, в натуре не выделены.

Хотя, если отдельный блок находится в долевой собственности, то это будет частным случаем упомянутой ситуации; однако если два соседних блока находятся в собственности каждый у своего хозяина, здесь долевой собственности не возникает, хотя блоки и имеют общую стену.

Данная разница может приводить к следующим недоразумениям и последствиям.

Поскольку в законе указывается только максимальная высота (три этажа), жилой дом блокированной застройки может иметь блоки разной высоты: например могут соседствовать одно- и трёхэтажный блок; при этом изначально все блоки могут быть одноэтажными, а потом собственник какого-либо блока может решить надстроить пару этажей. Подобные действия способны привести к конфликту собственников разных блоков, потому что строительные работы всегда сопровождаются шумом и неудобствами.

В отличие от многоквартирных домов, блокированные дома не являются предметом долевой собственности: каждый блок это юридически отдельный дом, и его собственник вправе реконструировать его без согласия соседей, а только лишь с соблюдением общих правил поддержания санитарного состояния и благоустройства в городе.

Разница между этими тремя видами домов наиболее наглядно проявляется в следующих моментах:

  1. Блокированный дом – не многоквартирный дом, потому что у блоков нет общих помещений и участков.
  2. Блокированный дом – не долевая собственность, потому что каждый блок это отдельный дом.
  3. Блок может иметь квартиры, но они не имеют отношения к соседнему блоку.
  4. Блок может быть в долевой собственности, но его доли не связаны с соседними блоками.

Во всём остальном правила пользования домом и участком не отличаются от правил, установленных общими законами.

Покупка блока в блокированном доме

Приобретение блока требует проверки документов продавца и условий договора ввиду особого характера объекта недвижимости. Напомним: блок в блокированной застройке сам по себе не является долей.

Поэтому в договоре купли-продажи предмет покупки должен называться именно блоком или домом, а не долей.

Площадь блока в выписке из ЕГРН, которую предъявляет продавец, должна соответствовать площади, которая по договору переходит к покупателю.

Данная застройка требует соблюдения правил пожарной безопасности. Норма об обязательном расстоянии не менее шести метров между отдельными жилыми домами была исключена из закона о пожарной безопасности несколько лет назад. Дома, стоящие на разных участках, могут даже касаться друг друга и иметь общую стену, если они соответствуют критериям пожарной безопасности.

Без соблюдения правил пожарной безопасности органы противопожарного надзора не согласуют ввод здания в эксплуатацию, поэтому если у продавца есть разрешение на ввод, а сам блок в ЕГРН зарегистрирован как жилой дом, то с точки зрения административных норм предмет покупки является «чистым». Дав разрешение на ввод в эксплуатацию, администрация подтверждает соответствие строения всем требованиям технической безопасности.

Разногласия в законах и подзаконных актах приводят к тому, что иногда под видом блокированного дома покупателю могут предложить квартиру в многоквартирном доме, которая получила статус блока по невнимательности, некомпетентности регистратор или иным причинам.

Если есть выбор иного жилья, от покупки квартиры лучше отказаться; либо же, если принято решение купить эту квартиру, помнить о том, что местная администрация сможет, выявив несоответствие факта и документа, изменить статус недвижимости с блока на квартиру.

Собственник блока может надстраивать его до высоты в три этажа без согласования с соседями.

Надстройка квартиры уже потребует согласования с соседями, поскольку единый дом предполагает единый фундамент и перегрузка на него может привести к трещинам в стенах у соседей.

Итак, при покупке блока следует проверять:

  • основание для введения в эксплуатацию;
  • наименование предмета: блок или дом, но не доля (кроме случая долей в самом блоке);
  • совпадение площади в выписке ЕГРН и в договоре;
  • фактический характер недвижимости: блок или оформленная под блок квартира.

Положительные сторона приобретения блока: независимое проживание, как в частном доме, но совместное решение коммунальных вопросов, как в многоквартирном.

Обычно коммунальные службы, реконструирующие водопровод, канализацию, протягивающие линии связи, обслуживают группы потребителей, поэтому обновление коммуникация вскладчину будет дешевле, чем для отдельного дома.

Также выше безопасность, поскольку злоумышленник рискнёт проникнуть скорее в отдельный дом, нежели в блок, по соседству с которым есть ещё минимум один такой же.

Источник: https://ZhiloePravo.com/zemlya/blokirovannaya-zastroyka.html

Блокированные дома и сблокированная застройка. Что это такое? на сайте Недвио

Жилой дом блокированной постройки

В последние несколько лет на загородном рынке недвижимости большую популярность приобрели блокированные дома. В этой статье мы рассмотрим что это такое, какие есть особенности у этого типа жилья, какие к ним предъявляются требования и с какими неожиданностями могут столкнуться собственники?

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный жилой дом — здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

История возникновения формата

Впервые этот формат малоэтажной застройки появился в Англии и Франции, и получил особое развитие в 17 – начале 20 веков.

Так, первая улица, состоящая целиком из сблокированных построек, появилась в Париже еще в начале 1600-х. В Британии подобная застройка начала широко применяться в градостроительстве после большого пожара, случившегося в Лондоне в 1666г.

С конца 18 — начала 19 веков, когда происходила массовая урбанизация Великобритании, типовая блокированная застройка стала преобладающей в растущих индустриальных центрах. В условиях большого скопления населения, и нехватки пространства для строительства отдельных домовладений, этот тип жилья стал широко востребованным.

Другими очевидными плюсами блочной застройки стали:

  1. Значительно меньшая стоимость квадратного метра;
  2. Улучшенные планировки, часто большая площадь;
  3. Больше комфорта, по сравнению с квартирами, используя некоторые плюсы загородного дома (такие как собственный участок, отдельный вход и др.);

В итоге, к концу XIX в., большинство городов Великобритании стали представлять собой длинные ряды узких улиц, застроенных домами блочного типа.

Затем, из Англии сблокированная жилая застройка «перекочевала» в другие страны и территории, связанные с Британской империей: в США, Индию, Австралию. Также подобный тип жилых строений получил широкое распространение в странах Скандинавии и Германии.

В России же, напротив, блокированные дома до последнего времени строили крайне редко. Активное блочное строительство в нашей стране началось лишь в конце прошлого, ХХ века. Вследствие чего, основные жилищно-правовые аспекты, касающиеся блочной застройки, были сформированы у нас относительно недавно.

В чем отличия блокированного дома от многоквартирного?

Являясь по сути малоэтажным домом на несколько квартир, сблокированный дом бывает довольно сложно отличить от обычных многоквартирных ЖК. Однако у него есть несколько серьезных отличий.

Так, согласно закону, блокированное здание должно отвечать следующим требованиям:

  1. Количество этажей в доме должно быть не больше 3-х;
  2. Общее число блоков в здании должно быть от 1-го до 10-ти;
  3. Каждый из таких жилых блоков рассчитан на автономное проживание одной семьи, и представляет собой отдельную благоустроенную квартиру;
  4. Соседние квартиры (блоки) отделены друг от друга глухими стенами, без дверных проемов;
  5. У жильцов сблокированных домов нет общедомового имущества (т. е. общих подъездов, чердаков или подвалов, коммуникационных шахт и т. д.);
  6. Каждая семья имеет отдельный выход на придомовую территорию, без общего коридора или подъезда (парадной).

Главное отличие блокированных строений от стандартного многоквартирного дома, с точки зрения российского законодательства, заключается в оформлении придомовой территории. Если вся земля под многоквартирным жилым комплексом оформлена как 1 участок, то в домах сблокированной застройки под каждый блок оформляется отдельный земельный участок.

Также довольно часто возникает путаница в употреблении терминов, что такое «блочное жилье»? Это одно и то же, что «таунхаусы» или «дуплексы»?

Нет, с точки зрения закона, это не одно и то же. Хотя таунхаусы и дуплексы — самый распространенный, на данный момент, формат малоэтажного блокированного жилья, они являются самостоятельными правовыми категориями и могут не соответствовать ему.

К примеру, таунхаусы и дуплексы могут иметь общедомовое имущество. А это, уже как мы рассмотрели выше, с точки зрения закона, не подпадает под понятие «сблокированной застройки».

Нормативно-правовая база

Порядок эксплуатации сблокированного жилья, а также строительно-технические нормативы определяются следующими нормативно-правовыми актами:

  • Жилищное законодательство РФ. В нем содержатся основные понятия и определения блочных домов, и их эксплуатационно-технических характеристик;
  • Градостроительный кодекс (ст. №49). Содержит точное и исчерпывающее определение сблокированной застройки;
  • Постановление Правительства РФ за №220, от 2015 г., устанавливающее порядок покупки блокированного жилья на первичном рынке;
  • ФЗ №161, а также распоряжение Минстроя №223, определяющие правила предоставления земельных участков, под возведение жилых строений совмещенного типа;
  • Земельный кодекс РФ (ст. №35), в которой регламентируется порядок юридического оформления участков, предназначенных под блочную застройку;
  • Письмо Минэкономразвития, оговаривающее порядок размещения сблокированной застройки на одном земельном участке.

В соответствии с этими правовыми актами, осуществляется полный спектр юридического оформления блокированной застройки, начиная от выделения земельного участка под строительство, и заканчивая покупкой и оформлением готового жилья.

Блокированный дом — он частный или общий?

Это один из наиболее частых вопросов, который вызывает путаницу и неопределенность среди всех тех, кто планирует купить таунхаус или дуплекс, либо уже приобрел. Что же в таких домах частное, а что общее?

Просто на этот вопрос не ответить. Вследствие «молодости» этого формата жилья на российском рынке и большого количества нормативных документов многие из них дают расплывчатые определения, а то и вовсе противоречат друг другу.

Что следует учесть собственникам блочного жилья?

  1. Все обслуживание в таких зданиях ложится на плечи собственников каждого блока-квартиры: на них не распространяются многие жилищные госпрограммы, в том числе и программа аварийного капремонта, проведении текущего или капитального за государственный счет.

      То есть, с точки зрения закона, государство их приравнивает к частным индивидуальным домам;

  2. Однако, для любых существенных ремонтно-строительных работ, как и в многоквартирном доме, потребуется получать согласие соседей;
  3. Еще менее ясна ситуация с земельными участками.

    Согласно постановлению Минстроя, под каждый блок в блокированном доме выделяется и оформляется отдельный участок.

    А согласно указу Минэкономразвития, застройка сблокированных домов может вестись и на едином участке;

  4. Если участок оформлен на конкретный блок, на него распространяются все те же требования, что и к частным домам: проведение обязательного межевания, уплата налогов и т .д.

    ;

  5. Ввиду того, что каждый блок инженерно независим друг от друга, собственники несут индивидуальную ответственность за исправность котельного, противопожарного оборудования и электропроводки;
  6. Общие вопросы, касательно функционирования и обеспечения всего жилого комплекса, должны решаться совместно, всеми собственниками.

Как стать застройщиком сблокированного дома?

Сама процедура оформления такой постройки почти не отличается от стандартной, применяемой при индивидуальной застройке.

Выдачей разрешений под строительство блочного жилья занимается местный строительно-архитектурный отдел. После того, как выбран подходящий земельный участок, застройщик должен получить разрешение на строительство и предоставить на рассмотрение всю проектно-сметную документацию.

Комплект подаваемой документации должен быть следующим:

  1. Заявление установленного образца;
  2. Выписка из Росреестра, или другие правоустанавливающие бумаги на землю;
  3. План межевания земельного участка;
  4. Проект будущего жилья (он должен выполняться профессиональным архитектором, состоящим в СРО);
  5. Техусловия подключения строения к коммунальным сетям.

После окончания строительства, блочный дом в обязательном порядке проходит процедуру ввода в эксплуатацию. Для этого в муниципальные контролирующие органы застройщик обязан предоставить:

  1. Правоустанавливающую документацию на земельный участок;
  2. Разрешение из муниципалитета на строительство здания;
  3. План участка из управления градостроительства;
  4. Техплан из бюро техинвентаризации;
  5. В ситуации, когда стройку производил подрядчик, следует приложить акт приемки;
  6. Документация, подтверждающая соответствие возведенного здания всем требованиям техрегламента.

Если сблокированное строение было возведено еще до разработки и принятия соответствующей нормативно-правовой базы, можно переоформить его статус в БТИ или муниципалитете. В случае отказа, застройщик вправе обратиться в суд.

Жилищный кодекс РФ

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/blokirovannye-doma-chto-eto-takoe/

Блокированная жилая застройка – вид использования земельного участка и назначение ОКС

Жилой дом блокированной постройки

Под «блокированной жилой застройкой» понимается вид разрешённого использования земельных участков и объект недвижимости в статусе жилого дома.

Блокированный жилой дом – ВРИ ЗУ

В генеральных планах поселений и ПЗЗ зона жилой застройки дробится на территории. Для зоны жилой застройки определены главенствующие виды использования земельных участков:

  1. индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  2. малоэтажная застройка
  3. приусадебные участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
  4. блокированная жилая застройка
  5. передвижное жильё
  6. среднеэтажная жилая застройка
  7. многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
  8. обслуживание жилой застройки

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов  использования земельных участков в населённых пунктах. Точнее, это ВРИ ЗУ в части территориальной зоны жилой застройки.

Действующий Классификатор ВРИ 2019 – главный ориентир при анализе возможности застройки участков в черте населённого пункта.  

Виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3. В его описании указывается, что наделы с таким ВРИ можно использовать:

  • для возведение жилого дома, пригодного для постоянного проживания:
    • дом:
      1. не делится на квартиры
      2. высотой не выше 3 надземных этажей
      3. этажи имеют общую стену без проёмов с соседним домом
      4. количество совмещённых домов в этом «общем доме» – не более 10
  • для разведения:
    • декоративных и плодовых деревьев
    • овощей
    • ягодных культур
  • для строительства:
    • гаражей
    • вспомогательныех сооружений
  • обустройства:
    • спортивных и детских площадок
    • площадок отдыха

На участке с ВРИ «блокированная жилая застройка» разрешается строить:

  1. жилой дом, состоящий максимально из 10 совмещённых блоков
  2. гаражи
  3. сооружения вспомогательного назначения 

Что такое совмещённые дома?

Совмещённые дома – гибридный вид малоэтажных жилых строений. Это расположенные в ряд однотипные жилые строения, блокированные друг с другом боковыми стенами.

Каждый из автономных блоков имеет:

  1. отдельный вход
  2. небольшой участок (палисадник)
  3. гараж (нередко)

Дома блокированной застройки не относятся к классу многоквартирных домов, в которых:

  • выход из собственной квартиры ведёт в парадную (место общественного пользования)
  • выход из парадной – на территорию (ЗУ)
  • участок находится в собственности всех жильцов дома

В совмещённых домах у каждого блока есть свой выход на личный участок, на котором может стоять собственный гараж.

Распространённые виды жилой блокированной застройки:

  • дуплексы
  • таунхаусы
  • лейнхаусы
  • квадрохаусы
  • британхаусы

Они различаются архитектурными решениями и внутренними планировками.

Земельные участки, прилегающие к блокам 

У застройщиков блокированного дома, возникает вопросы по исходному ЗУ:

  • как он распределяется между совмещёнными домами
  • какой должна быть его площадь

Ответ на них есть в Градостроительном кодексе РФ  (пункт 2 статьи 49):

жилые дома блокированной жилой застройки соответствуют требованиям:

  • количество этажей  – не более 3
  • количество блоков – не более 10
  • каждый блок:
    • предназначен для проживания одной семьи
    • имеет общую стену (стены):
      1. без проёмов с соседним блоком или соседними блоками
      2. стены – без окон и дверей
    • расположен на отдельном ЗУ
    • имеет выход на территорию общего пользования

В отношении исходного земельного участка сказано:

  1. у каждого блока свой ЗУ
  2. каждый блок с изолированным выходом на общую территорию 

Исходный ЗУ, на котором будет возведена блокированная застройка, должен претерпеть некоторые изменения. 

Формирование земельных участков

Поскольку каждый блок жилого дома блокированной застройки должен располагаться на отдельном ЗУ, то наделы для блоков:

  1. формируются из исходного участка:
    • при межевании
    • при определении их границ
  2. ставятся на учёт по завершении кадастровых работ

ВРИ ЗУ, занятых блоками, должен соответствовать правовому режиму совмещённых домов. Наименование ВРИ блочного участка – «блокированные жилые дома».

При формировании ЗУ для блоков нужно учесть, что:

  • границы смежных участков устанавливаются от общих стен блоков при межевании
  • раздел изначального ЗУ проводится по линиям стен 
  • количество формируемых ЗУ должно соответствовать количеству блоков
  • размеры блочных ЗУ должны соответствовать требованиям градостроительного регламента:
    • установленным предельным размерам участков для ВРИ «блокированная жилая застройка»  

Сведения о блочных участках будут отражены в дальнейшем в разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию (письмо Минэкономразвития России № Д23 и-1328 от 14.03. 2017).

Жилой дом блокированной застройки – это единое строение:

  • из малоэтажных однотипных зданий
  • с общими стенами у соседних зданий

Каждый блок – жилой дом с определённой спецификой. Она отражена в Жилищном кодексе РФ (пункт 2 статьи 16).

Земельные участки для каждого из блоков должны соответствовать требованиям о предельных размерах земельного участка. Удобнее пояснить всё это на примерах: 

№1

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 20 сот.

максимальное количество блоков – 2 

площадь блочных ЗУ – 10 сот.

№2

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 4 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

максимальное количество блоков – 4

площадь блочного ЗУ – 4 сот.

№3

  • установленный предельный минимальный размер ЗУ – 10 сот.
  • площадь исходного участка – 16 сот.

возвести блокированный жилой дом на участке нельзя:

  • при минимальном числе блоков (2) получается:
    • площадь блочного ЗУ – 8 сот.
    • несоответствие требованию градостроительного регламента

Площадь ЗУ, прилегающего к каждому блоку жилого дома, не должна быть меньше предельного минимума, установленного градостроительным регламентом для жилой застройки в ПЗЗ поселения.

 Жилой дом блокированной застройки на участке ИЖС

Если в отношении самого строения особых проблем нет:

  • оно соответствует жилому назначению
  • статус «блокированный жилой дом» можно установить с помощью технического плана объекта капитального строительства на основе паспорта БТИ

то вопрос о том, позволяют ли вид разрешённого использования исходного участка и его площадь осуществить блокированное строительство, предстоит проанализировать.

ВРИ ЗУ под  блокированный жилой дом должен соответствовать наименованию вида использования по Классификатору ВРИ. Никаким другим, кроме как «блокированная жилая застройка», он быть не должен.

Это значит, что придётся выяснить: можно или нет изменить существующий ВРИ «для ИЖС» на вид «блокированная жилая застройка». В противном случае, строительство на участке, предназначенном для ИЖС, не будет соответствовать ВРИ этого участка.

Помогут в этом:

  1. выписка из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для территориальной зоны, в которую включён надел 
  2. материалы градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Оба документа содержат перечни основных, условно-разрешённых и вспомогательных ВРИ ЗУ. Из них можно выбрать тот вид, что подходит для поставленной задачи.

Не исключено, что ВРИ «блокированная жилая застройка» в перечне не будет. Придётся тогда уточнить возможность изменения территориальной зоны земельного участка на ту зону, где необходимый вид присутствует в основных или условно-разрешённых ВРИ.

В отношении площади блочных участков нужно:

  1. выяснить предельный размер ЗУ для блокированной жилой застройки, установленный градрегламентом 
  2. сопоставить площади будущих участков, прилегающих к блокам, с предельным размером 

Пример

Установленный минимальный размер ЗУ – 10 сот.

  • построить блокированный жилой дом на ЗУ площадью 15 сот. не получится
  • на ЗУ площадью 25 сот. можно возвести дом с 2 блоками

Чтобы выделить земельные участки, приходящиеся на каждый блок дома, потребуется провести работы по межеванию исходного участка.

Разрешение на строительство блокированного жилого дома

Строительство блокированного жилого дома должно вестись на едином исходном земельном участке (или на нескольких смежных земельных участках под блокированную жилую застройку). Разрешительная документация выдаётся с учётом этой ситуации (Письмо Минэкономразвития России № Д23 и-5649 от 28.11.2013). 

Если несколько владельцев земельных участков принимают совместное решение о блокированной застройке. Для получения разрешения на неё необходимо:

  • объединить участки в один
  • подготовить межевой план образованного ЗУ
  • поставить ЗУ на кадастровый учёт

Раздел исходного участка на блочные ЗУ выполняется перед вводом блокированного жилого дома в эксплуатацию. На каждый образованный ЗУ оформляется межевой план.

Разрешение на строительство

  • подтверждает соответствие проектной документации градостроительным требованиям
  • удостоверяет соответствие планировочной схемы расположению здания
  • даёт застройщику право на возведение/реконструкцию капитального объекта

При подготовке разрешения выявляются и устраняются спорные моменты. За проведение строительных работ без него предусмотрена административная ответственность,

Отсутствие разрешения на строительство исключает:

  • постановку объекта на кадастровый учёт
  • регистрацию права  

Порядок получения разрешения

Упрощённых процедур, касающихся строительства или реконструкции блокированных домов, не существует. 

Применяются общие правила:

  • подготовка собственником:
    • материалов для получения ГПЗУ
    • проектной документации
  • получение разрешения
    • на строительство объекта
    • на ввод объекта в эксплуатацию

ГПЗУ выдаётся на основании выполненных работ по территориальному планированию и межеванию территорий. План содержит сведения:

  1. о границах ЗУ
  2. о минимальных отступах от границ
  3. о зонах действия публичных сервитутов
  4. о разрешённом использовании ЗУ
  5. требования:
    • к назначению
    • к параметрам ОКС
    • к размещению ОКС на ЗУ
  6. о технических условиях подключения ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения

ГПЗУ – стартовый документ в процессе подготовки к строительству блочного жилого дома. В заявлении на его предоставление можно указать планируемого количество блоков.

В полученном ГПЗУ должно предусматриваться выделение ЗУ под каждый блок жилого дом.

Градостроительный план земельного участка – основа для подготовки схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На схеме обозначаются:

  • локация блокированного жилого дома
  • места подъездов и проходов
  • границы зон действия:
    • публичных сервитутов
    • ЗОУИТ

Разработка СПОЗУ ведётся в соответствии:

  • с нормами ПЗЗ для той территориальной зоны, к которой относится исходный ЗУ
  • с требованиями нормативных документов:
    • СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства»
    • СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

    Источник: https://www.zemvopros.ru/page_12637.htm

    Блокированный жилой дом: сущность, классификация, отличительные признаки

    Жилой дом блокированной постройки

    Жилищный фонд включает в себя три видов объектов: жилой дом, квартира и комната. Но фактически получается, что есть объекты, которые не учтены в законодательстве: таунхаус, лейнхаус, дуплекс и другие объекты блокированной застройки. Да, они относятся к категории жилого дома, но имеют ряд особенностей, согласно которым такой дом не является ни частным, ни многоквартирным.

    Основная проблема связана с неоднозначными определениями на законодательном уровне типа строения. Для разрешения вопроса относительно присвоения категории здания необходимо обращение в суд. Присвоенная категория дома имеет прямое значение на реализацию прав собственника строения и проживающих в нем лиц.

    Особый интерес в данной работе занимают дома на двух или более разных хозяев, сблокированных спарено. Такие дома не имеют легального определения, в связи с этим, попытаемся ввести рабочее понятие дому на двух или более разных хозяев как «двухквартирный дом» в рамках данной научно-исследовательской работы.

    Одноэтажный или (максимум) двухэтажный жилой дом, состоящий из двух частей с единой смежной стеной, в каждой части которого имеется изолированный выход на личную территорию, называется двухквартирным домом.

    Двухквартирный дом суды определяют блокированным жилым домом, части такого объекта считают квартирами многоквартирного дома либо частью жилого дома. Как уже было сказано выше, неоднозначное определение категории здания создает трудности при реализации права собственности, как на сам дом, так и на земельный участок.

    Исходя из вышесказанного, следует проанализировать понятия жилого дома и части жилого дома, многоквартирного дома и квартиры, дома блокированной застройки, закрепленные в законодательстве Российской Федерации.

    Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) [3] в части 1 статьи 16 выделяет виды жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

    Так, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которой обеспечен прямой доступ к помещениям общего и вспомогательного пользования, целью которых является удовлетворение бытовых и иных нужд проживающих в таком доме граждан (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ) [3].

    Комната – часть жилого дома (квартиры), которая при использовании по назначению удовлетворяет потребности в месте непосредственного проживания лиц (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ) [3].

    Согласно п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.

    2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [8] совокупность двух или более квартир, которые имеют выходы в помещения общего пользования и (или) на прилегающую территорию дома, образуют многоквартирный жилой дом (далее по тексту – МКД).

    Жилой дом – здание, отличающееся признаками индивидуальности и определенности, состоящее из комнат и вспомогательных помещений, целью которых является удовлетворение бытовых потребностей лиц, проживающих в таком здании (ч.2 ст.16 ЖК РФ) [3].

    Понятие «часть жилого дома» в нормативных правовых актах отсутствует, несмотря на то, что в ЖК РФ часть жилого дома относится к жилым помещениям, а в Гражданском кодексе Российской Федерации [6] (далее по тексту – ГК РФ) выделяют часть жилого дома как объект права.

    Ст. 558 ГК РФ определяет существенное условие договора при продаже жилого дома. Так, согласно вышеприведенной статье, существенное условие – перечень лиц и их прав на пользование продаваемым жилым помещением [2].

    Возникают трудности при определении типа двухквартирного дома, поскольку жилой дом фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, находится самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности.

    В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1] (далее по тексту – ГрК РФ) определяется жилое здание по типу блокированной застройки.

    Жилой дом блокированной застройки представляет собой комплекс малоэтажных (не более трех этажей) жилых домов, состоящий из блоков (не более десяти), имеющих общую стену (стены) без проемов с соседним блоком (блоками), предназначенных для проживания одной семьи и расположенных на отдельных земельных участках с выходом на территорию общего пользования.

    В соответствии с Методическими рекомендациями по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности, утверждённых приказом Госстроя России № 8 от 10.11.1998 г. [7], блокированным жилым домом признаётся здание по типу квартиры, которое состоит из двух и более квартир, имеющих непосредственный выход на приквартирный участок.

    То есть данный объект отличается следующими характеристиками:

    – единое здание;

    – имеет совокупность жилых блоков;

    – один блок определен для одной семьи (собственника);

    – наличие отдельного земельного участка;

    – наличие выхода на территорию совместного пользования.

    Источник: https://apni.ru/article/1065-blokirovannij-zhiloj-dom-sushchnost-klassifik

    Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

    Жилой дом блокированной постройки

    Дома совмещенного типа не всем приходятся по душе. У жильцов возникает множество проблем.

    Расскажем, с чем могут столкнуться собственники дома блокированной постройки, как получают разрешения на строительство таких домов, и кто может управлять жильем.

    статьи:

    Что такое дом блокированной постройки и его примеры

    Жилой дом блокированной застройки представляет собой совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

    Суть понятия дома блокированной застройки прописывается в ч.2 п.2 ст. 49 Градостроительного кодекса.

    Там четко прописано, что дом блокированной постройки — это несколько жилых домов с 1-3 этажами, состоящих из нескольких блоков. Каждый блок предназначен для проживания одной семьи. Блоки имеют между собой общие стены.

    Как правило, блочный комплекс располагается на одном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

    Приведем примеры домов блокированной постройки.

    Таковыми могут являться:

    1. Таунхаус. Эти строения располагаются за городом. У них небольшая площадь, могут быть несколько этажей, вертикальная планировка. Имеется отдельный вход для каждого собственника и личная территория.
    2. Виолетта. Это тоже таунхаус, но – элитного типа.

      В таких домах есть собственная терраса, гараж, веранда, обширная придомовая территория, на которой может размещаться открытый бассейн.

    3. Дуплекс. Обычно это два блочных дома, соединенных между собой одной стеной и крышей. Они могут быть двухэтажные — для двух собственников. Каждый этаж — это отдельная секция.
    4. Лейнхаус.

      Малые по площади жилые дома. В каждом блоке может быть построен гараж.

    5. Квадрохаус. Это 4 отдельных блока. Они будут связанны между собой, как и предыдущие постройки, общими стенами и крышей. У каждого владельца блока будет свой собственный вход, гараж, приусадебный участок.

    Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89.

    Теоретически, дома блочной застройки относятся к многоквартирным, однако полноценно считать их такими нельзя. Дело в том, что в них невозможно выделить долю в общедомовой собственности, которой нет. Общими здесь будут считаться только стены, соединяющие жилые блоки.

    Особенности домов блокированной постройки

    Дома блочной постройки могут иметь особые признаки:

    1. Отдельный блоков может быть от 2 до 10.
    2. Каждый жилой блок предназначен для одного собственника.
    3. У каждого блока свой отдельный вход.
    4. В каждом блоке собственные коммуникации.
    5. Может быть придомовая территория — как совместная, так и раздельная.
    6. Общей собственности нет. Отсутствуют помещения совместного пользования, например, лестничные клетки, чердаки, подвалы, хозпостройки, подъезды и т.п.

    Блокированная постройка – это цельное строение, хоть оно и имеет изолированные входы к каждому из блоков.

    Оформление разрешения на постройку дома блокированной застройки

    Для того, чтобы узаконить постройку такого дома, необходимо получить разрешение на строительство.

    Для этого нужно:

    1. Оформить документы на земельный участок, где будут располагаться жилые блоки-секции. Получите технический план, особенно это важно, если дом такого типа будет размещаться на нескольких участках земли. Перед постройкой придется их объединить в один. Без технического плана ввод дома в эксплуатацию будет невозможен.

    2. Оформить межевой план для исходного участка.
    3. Получить разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков, в БТИ.

    Дальше вы сможете сформировать каждый блок, как отдельный, блокированный объект недвижимости, построить его – и поставить на кадастровый учет с земельным участком.

    Признание прав собственности на дом блокированной постройки

    Чтобы признать жилую постройку домом блокированной застройки, необходимо подготовить документацию и обратиться с соответствующей просьбой в такие инстанции:

    1. БТИ или службу кадастра.
    2. Местную администрацию.
    3. Судебные органы.

    Как правило, гражданин, первым делом, должен обратиться к техническим специалистам, чтобы они помогли оформить нужные бумаги. Если все будет в порядке, придется лично прийти в администрацию. Там дому должны присвоить номера, название улицы.

    Если же есть проблемы с документами, то спор предстоит разрешать в суде, привлекая указанные инстанции. Кроме того, суд будет смотреть на то, как был решен вопрос в досудебном порядке.

    Управление и право распоряжения домами блокированной застройки

    Нормативно-правовой базы, регулирующей управление домами такой категории, нет. Дома блокированной постройки не попадают под тип многоквартирных, но они схожи с частными домовладениями. Поэтому управлять жилым блоком будет его владелец, как и нести полную ответственность за состояние жилья.

    Например, проводить ремонт и обслуживать ремонт жилого блокированного дома будут его собственники. Если бы речь шла о многоквартирном доме, то на капремонт бы выделялись средства из общего бюджета, или бюджета региона (при аварийном совмещенном доме).

    Заметьте, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования.

    Можно предложить соседям выбрать старшего по улице или управляющего, который будет решать общие вопросы.

    Жилые дома блокированной застройки имеют такие преимущества:

    1. Они экономичны. Блоки имеют обычно малую площадь, что выгодно собственникам. Более того, экономия будет и для застройщика — на строительстве за счет общих стен, крыши и коммуникаций.
    2. Безопасны. В комплексе может постоянно кто-то находиться. Соседи смогут присмотреть за чужим участком или домом, когда хозяев будут отсутствовать.

    3. Небольшая территория для отдыха в пригородном районе.
    4. Возможность решать проблемы совместно с другими владельцами жилья.
    5. Снижены эксплуатационные затраты, так как не нужно тратиться на охрану, вывоз мусора и уборки территории. Вся сумма будет распределяться между жильцами.
    6. Неповторимый стиль и дизайн помещений.

      Обычно такие дома имеют особую планировку и дизайн, которые разрабатывают специалисты.

    Помимо преимуществ у домов этой категории есть и недостатки:

    1. Ограниченное пространство. Жилая площадь, автостоянка, да и придомовая территория, как правило, скромна.
    2. Невозможность фасадных изменений блока. Стиль един для всех секций.
    3. Выход окон на соседскую территорию. Особенно часто это случается у владельцев квартир на верхних этажах.

    4. Вход к квартирам на верхних этажах осуществляется через индивидуальные лестницы, которые зачастую делаются открытыми. Это неудобно, нет своего крыльца.
    5. Если нет хороших отношений с соседями и есть разногласия, не будет возможности сделать совместного ремонта.

    С правовой точки зрения, дома блокированной постройки не так уж и плохи.

    Но, все же, перед покупкой обратитесь к нашим юристам. Они проверят всю документацию, выявят все недочеты и помогут вам решить, стоит ли приобретать блок в таком доме.

    Остались вопросы? Просто позвоните нам:

    Источник: https://pravo812.ru/useful/1324-priznanie-doma-blokirovannoj-zastrojkoj-plyusy-minusy-sobstvennost.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.